إحباط الرهون العقارية الأمريكية الرخيصة من التراب بمقدار 5 مليار دولار في نداءات الهامش
(بلومبرج) – كان من المفترض أن يؤدي الإنقاذ الطارئ الذي قام به الاحتياطي الفيدرالي لسوق الرهن العقاري الأمريكي إلى إطلاق احتفال بين المقرضين الذين يحاولون مواكبة الطلب من المقترضين. وبدلاً من ذلك ، تلقى المسؤولون التنفيذيون في Quicken Loans نداء هامش كبير.
كان هذا مجرد جزء من الألم الذي تسبب فيه بنك الاحتياطي الفدرالي عن غير قصد للمقرضين في منتصف مارس عندما أعلن عن خطط لشراء كمية هائلة من سندات الرهن العقاري. هذه الخطوة ، التي تهدف إلى استقرار السوق ، فاجأت العديد من المقرضين ، وقامت بتحوط تحوطاتها الروتينية في عمق المنطقة الحمراء.
يضاف إلى التوترات في جميع أنحاء الصناعة التي تركت الفجوة بين معدلات الرهن العقاري وخزانات الأسهم القياسية على أوسع نطاق منذ عام 2009. في ذلك الوقت ، أخفقت البنوك والمخاوف بشأن سوق الإسكان في جعل قروض المنازل أرخص بالنسبة للمقترضين. الآن ، هناك أجزاء غامضة من العالم المالي هي التي تعوق جهود حلاقة آلاف الدولارات من أكبر نفقات الأمريكيين – رهونهم العقارية.
قال فيل راسوري ، الرئيس التنفيذي للعمليات في شركة الرهن العقاري كابيتال تريدنج ، الذي قال إنه يتعامل مع التحوط لنحو 20٪ من سوق الرهن العقاري: “جاء بنك الاحتياطي الفدرالي في محاولة للمساعدة ، لكنهم تجاوزوا الأمر”. ويقدر أن مكالمات الهامش قد استنزفت في البداية ما يصل إلى 5 مليارات دولار من المقرضين قبل أن يهدأ بنك الاحتياطي الفيدرالي ، مما يشكل “تهديدًا وجوديًا” لبعض البنوك التي تعمل على وسائد نقدية ضعيفة ، وبيع القروض حالما يتم إجراؤها.
يعد المقرضون بالرهن العقاري بتثبيت أسعار الفائدة للمقترضين قبل أسابيع من وضع اللمسات الأخيرة على القروض ، ثم التحوط من هذه المخاطر عن طريق بيع الأوراق المالية المتعلقة بالرهن العقاري. لكن شراء الاحتياطي الفيدرالي أدى إلى ارتفاع أسعار تلك الأصول ، وتحويل الضمانات إلى طلبات مفاجئة للحصول على النقد. وقال المتحدث جون بيريتش كويكن ، من بين أكبر مقرضي الرهن العقاري في الولايات المتحدة ، إن واجباته خلال هذه الفترة.
وقال بيريش “كل مقرض مسؤول يتحوط من مخاطر أسعار الفائدة” ، مع تحويل الأموال يومياً للحفاظ على العقود في التكافؤ. “كانت التقلبات الكبيرة في الأسعار في مارس تعني أن أرصدة الهامش الكبيرة تتدفق ذهابًا وإيابًا بين المقرضين والتجار السماسرة. تمكنت Quicken Loans من تلبية هذه الالتزامات بسهولة بفضل ميزانيتنا الحصينة – مما مكننا من الاستمرار في إنشاء أحجام قياسية. ” ورفض التعليق على حجم مكالمة الهامش التي تلقاها كويكن.
في علامة على القلق بين المستثمرين ، تم تداول سندات كويكن لمدة 10 سنوات دون 91 سنتًا للدولار في أواخر مارس ، من أعلى من المستوى في نهاية فبراير. تعافت هذه الأسعار في الغالب ، حيث تم تداول كلاهما حول 98 سنتًا يوم الجمعة. لبعض الوقت ، دفع اضطراب السوق المقرضين بما في ذلك Quicken إلى التوقف عن عرض أقفال أسعار الفائدة بالقرب من بداية عملية الرهن العقاري. قال بيريتش أن الممارسة القياسية تستأنف في كويكن.
في الوقت الذي أدى فيه جائحة الفيروس التاجي إلى دخول الأسواق العالمية في حالة من الفوضى ، خفض بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة إلى الصفر تقريبًا وشرع في سلسلة من البرامج لضخ السيولة إلى الأسواق ، وفتح تسهيلات الإقراض وشراء الأصول التي تتراوح من سندات الخزانة إلى ديون الشركات الخطرة. كانت سندات الرهن العقاري من بين أول ما استهدفته.
أصبحت فرصة إعادة التمويل إلى سعر أرخص تستحوذ على عناوين الأخبار. لكن الاتجاه الذي يأسر وول ستريت هو الوادي بين تكلفة حكومة الولايات المتحدة لاقتراض المال والأسعار المقدمة لأصحاب المنازل. عادة ، حددت سندات الخزانة الأمريكية لمدة 10 سنوات نغمة الرهون العقارية لمدة 30 عامًا ، لكن الفجوة بينها الآن 2.9 نقطة مئوية ، بالقرب من المستويات التي شوهدت آخر مرة في أواخر عام 2008 وأوائل عام 2009. في السنوات الخمس الماضية ، كان متوسطها أقرب إلى 1.74.
يمكن للمستهلكين الحصول على معدلات منخفضة تصل إلى 2.25 ٪ على الرهون العقارية المدعومة من الحكومة لمدة 30 عامًا إذا كانت الأسواق تتصرف بشكل طبيعي ، وفقًا لشركة Optimal Blue LLC ، التي تستخدم برامجها في معظم الصناعة. أظهر موقع Bankrate.com متوسط أسعار أعلى من 3.5٪ يوم الجمعة.
وقالت لوري لوجان ، التي تقود مكتب عمليات السوق المفتوحة بالبنك المركزي في نيويورك ، في خطاب ألقاه الشهر الماضي ، إن هدف الاحتياطي الفيدرالي هو دعم الأداء السلس لأسواق الرهن العقاري حتى تتمكن الأسر الأمريكية من الاستفادة من أسعار الفائدة المنخفضة. وحذرت من أن دعم الاحتياطي الفيدرالي لا يعني “استعادة كل جانب من جوانب عمل السوق إلى مستواه قبل أزمة الفيروسات التاجية”. ولم يكن لدى المتحدث باسم مجلس الاحتياطي الفيدرالي في نيويورك تعليق إضافي.
في المقابلات ، قال التنفيذيون في مقرضي الرهن العقاري ومقدمي الخدمات وعبر صناعة التوريق إن مكالمات الهامش خلقت توترات هائلة. أدت الحاجة إلى تسديد النقود إلى تدافع من قبل المقرضين من غير البنوك لإنهاء القروض وإخراجهم من دفاترهم. ولكن للقيام بذلك ، كانوا بحاجة إلى مساعدة من أجزاء أخرى من الصناعة تواجه تحدياتهم الخاصة وسط الوباء.
وقال العديد من كبار التنفيذيين إن تأثير نداءات الهامش آخذ في التراجع ولكن سيستمر الشعور به حتى يونيو ، عندما يتم إغلاق وبيع الرهون العقارية من الربيع في النهاية. في غضون ذلك ، هذا يعني تنافس أقل لخفض أسعار الفائدة.
وقال أليكس إليزاج ، كبير مسؤولي استراتيجية الشركة ، إن United Wholesale Mortgage ، أحد أكبر مزودي قروض المنازل في البلاد ، وافق على تقديم رقم قياسي للقروض في مارس ، لكنه تراجع في أبريل استجابة لاضطراب السوق. لقد خفض وقت الاكتتاب من بضعة أيام إلى ساعات فقط حتى يتمكن من إغلاق القروض بأسرع ما يمكن.
عقبات تفريغ القروض لا تعد ولا تحصى.
قال التنفيذيون في فاني ماي وفريدي ماك ، عملاقي الرهن العقاري المملوكين للحكومة الذين يشترون القروض ويجمعونها للبيع للمستثمرين ، إنهم يعرضون دفع مبالغ أقل بكثير للديون من قيمتها الضمنية في سندات الرهن العقاري ذات الصلة. الشركات ، التي تم إنقاذها من قبل دافعي الضرائب قبل عقد من الزمان ، تضمن الرهون العقارية التي يتحملونها وتواجه شكوكا غير مسبوقة حيث يكلف جائحة الفيروس التاجي عشرات الملايين من الأمريكيين وظائفهم.
تشير البيانات على النظام الأساسي لشركة Optimal Blue إلى أن تخفيضات الأسعار وحدها تجبر المقرضين على تقديم معدلات رهن عقاري تصل إلى 0.5 نقطة مئوية أعلى من المعتاد.
وقال ممثل عن شركة فاني ماي إن أسعار الشركة مستمدة مباشرة من الأوراق المالية المدعومة بالقروض العقارية وتعكس معدلات السوق. وردد المتحدث باسم فريدي ماك ذلك ، مضيفًا أن القيود المفروضة على قدرة مقرضي الرهن العقاري هي التي تدفع الاختلاف بين أسعار الفائدة على القروض الجديدة والعوائد على سندات الرهن العقاري.
وقال Rasori المؤسسات المالية الكبيرة الأخرى التي تشتري عادة الرهون العقارية من المقرضين أصغر انسحبت أيضا. قامت بعض عمليات تحويل الأوراق الرئيسية إلى مكاتب في الهند تم إغلاقها مؤقتًا بسبب الفاشيات. بدأت عمليات الشراء هذه في الارتفاع مرة أخرى.
عقبات الأوراق
التباعد الاجتماعي الذي تأمر به الحكومة هو ربط تقييم الملكية ومعالجتها. تشكلت عنق الزجاجة في بنك نيويورك ميلون كورب ، واحدة من أكبر حراس الأوراق الرهن العقاري في البلاد. يحتاج بائعو القروض إلى BNY Mellon للمصادقة على مستنداتهم قبل أن يتمكن المشترون مثل فاني ماي من تحويل النقود. وقال مسؤولون في الصناعة إن ما كان يستغرق يومين استغرق خمسة أيام. وقال بريان جيلبين ، نائب رئيس أسواق رأس المال في شركة Embrace Home Loans Inc. ، إن مثل هذا الانتظار يجبر المقرضين على تخفيف القروض الجديدة.
وقالت المتحدثة باسم BNY Mellon Madelyn McHugh في بيان بالبريد الإلكتروني: “نحن نتعامل بنشاط مع العملاء والشركاء والمشاركين في السوق فيما يتعلق بعملياتنا بالنظر إلى المستويات الاستثنائية لنشاط السوق”. اعترف الرئيس التنفيذي توماس جيبونز في أواخر مارس أن بعض العمل يستغرق وقتًا أطول من المعتاد ، لكنه قال إنه “محدود للغاية حتى الآن”.
ترتبط أسعار الفائدة على قروض المنازل أيضًا بصحة صناعة خدمة الرهن العقاري ، وهي الأعمال ذات الهامش المنخفض للتعامل مع المدفوعات الشهرية. يتم بيع الحق في خدمة الرهون العقارية كأصل للشركات التي تسترد أموالها من خلال تحصيل الرسوم بمرور الوقت. أدى هذا الوباء إلى انخفاض قيمة الحقوق القائمة من خلال زيادة صعوبة تحصيل الديون ودفع المقترضين ذوي الجدارة الائتمانية إلى إعادة التمويل.
وقال ديفيد باتاني ، نائب الرئيس التنفيذي في شركة Guild Mortgage Co. ، عندما تنخفض قيمة حقوق الخدمة ، يجب على منشئي الرهن العقاري أن يدفعوا المزيد للتعويض ، مما يؤدي إلى رفع تكلفة القروض الجديدة.
عادةً ما يكون التحوط جزءًا غامضًا من سوق الرهن العقاري في الولايات المتحدة بقيمة 11 تريليون دولار. معظم القروض العقارية مدعومة من قبل الحكومة وتعبئتها في أوراق مالية ، يتم إنشاء العديد منها عن طريق الصفقات التي سيتم الإعلان عنها ، حيث يوافق المستثمرون على شراء الأوراق المالية التي تستوفي المعايير العامة ، وأحيانًا قبل أشهر.
تساعد العملية جميع المعنيين تقريبًا: يقوم المقترضون بتثبيت الأسعار قبل ذلك بكثير ؛ يبيع المقرضون القروض قبل إتمامها بوقت طويل ؛ التداول أسهل للمستثمرين. لكن المقرضين يفترضون مخاطرة عندما يعدون بأسعار منخفضة مقدما. إذا ارتفعت أسعار الفائدة قبل بيع القرض ، فإنها تفقد قيمتها. أقام معظم المقرضين تحوطات ، وغالبا ما تقصير سندات الرهن العقاري الصادرة عن عمالقة القروض العقارية التي تسيطر عليها الحكومة.
أوصت مجموعة تابعة لبنك الاحتياطي الفيدرالي في نيويورك في عام 2012 بأن يقوم المقرضون والتجار بتحصيل الهامش من بعضهم البعض في تلك الصفقات ، مما يؤدي إلى مدفوعات مبكرة إذا تحركت الأسعار. ومن المقرر أن تبدأ القاعدة المعلقة لهامش تفويض هيئة تنظيم الصناعة المالية في العام المقبل.
وقال مصرفيو الرهن العقاري ومستشاريهم إن الزيادة في نداءات الهامش في مارس جاءت عندما كانت الصناعة أقل قدرة على تحملها. أدى انخفاض المعدلات قبل أسابيع إلى اندفاع الأسر إلى إعادة التمويل ، مما أدى إلى تسجيل طلبات قياسية لدى بعض المقرضين الكبار. تراكمت المقرضين على التحوطات الضخمة.
بلغ الحجم اليومي لأقفال المعدلات التي سجلتها Optimal Blue خلال الأسبوع الأول من مارس ذروته عند ما يقرب من خمسة أضعاف المستوى في بداية العام. قال جيم جلينون ، مدير الخدمات الثانوية في الشركة ، إن مصرفيي الرهن العقاري يقومون بالتحوط من 75٪ إلى 80٪ من خطوط الأنابيب الخاصة بهم. وقد يشير خط الأنابيب وحصتها السوقية إلى أن المقرضين ربما أقاموا تحوطات على ما يقرب من 400 مليار دولار من القروض العقارية الملتزم بها في مارس وحده.
عكس مفاجئ
يمكن أن تتدهور هذه الصفقات بسرعة إذا قفزت أسعار الأصول. وقال جيريمي سوبكو ، الرئيس التنفيذي لشركة جيريمي سوبكو ، إنه في يومين فقط ، تحولت شركة Nations Lending Corp من أن تكون مستحقة مليون دولار على التحوط إلى التجار المستحقين 5 ملايين دولار. وقد استوفت الدول نداءات الهامش جزئياً من خلال تسريع عمليات إغلاق القروض والمبيعات.
بعد فترة وجيزة من إعلان مجلس الاحتياطي الفيدرالي ، حذرت جمعية المصرفيين للرهن العقاري من أن عمليات الشراء كانت تؤدي إلى نداءات الهامش “غير المستدامة”. اشتكى المقرضون من أن الشراء العشوائي يضر أكثر من المساعدة.
القاعدة الأساسية في الصناعة هي أن كل نقطة تتحرك أعلى في أسعار TBA على خط أنابيب 100 مليون دولار من الرهون العقارية المتوقعة ينتج عنها مليون دولار من الهامش المطلوب. وقال جلينون من Optimal Blue ، إن أسعار بعض الأوراق المالية من TBA ارتفعت بمقدار خمس نقاط خلال خمسة أيام ، وهو ما يعادل 20 مليار دولار على خط الأنابيب البالغ مليار دولار.
وتباطأ بنك الاحتياطي الفدرالي منذ ذلك الحين عمليات الشراء ، مما دفع الإغاثة في جميع أنحاء صناعة الرهن العقاري. وفي الوقت نفسه ، فإن خط أنابيب قروض الرهن العقاري الذي ينتظره الإغلاق يبلغ حوالي ضعف ما كان عليه مع بداية العام ، وفقًا لـ Optimal Blue.
قال البطاني “المقرضون يحبسون أنفاسهم.”
bloomberg.com“data-responseid =” 67 “> لمزيد من المقالات مثل هذه ، يرجى زيارتنا على bloomberg.com
إشترك الآن للبقاء في المقدمة مع مصدر أخبار الأعمال الأكثر موثوقية. “data-reaidid =” 68 “>إشترك الآن للبقاء في المقدمة مع مصدر أخبار الأعمال الأكثر موثوقية.
© 2020 Bloomberg L.P.
المصدر : finance.yahoo.com
