تواجه الرهون العقارية الأمريكية الخطرة حسابًا في السوق تحركه الأزمة
(بلومبرج) – بينما تتجه أمريكا إلى ركود عميق ، فإن سوق الرهن العقاري السكني الذي تبلغ قيمته 11 تريليون دولار في أزمة. المستثمرون الذين يشترون قروض المنازل المعبأة في السندات يغرقون حتى أولئك الذين يحصلون على دعم فيدرالي بسبب الذعر من أن الملايين قد لا يسددون مدفوعاتهم.
ومع ذلك ، بدأ قطاع محفوف بالمخاطر في إظهار الشقوق قبل وقت طويل من تفشي وباء الفيروس التاجي في أسوأ انهيار مالي منذ 12 عامًا: أكبر برنامج للإسكان الميسور التكلفة للحكومة الفيدرالية ، والذي تتجه شروطه المتساهلة نحو المقترضين الهامشيين.
مع ارتفاع أسعار العقارات في السنوات الأخيرة ، اعتمد الكبار من الطبقة العاملة في كل مكان بشكل متزايد على القروض العقارية المدعومة من قبل إدارة الإسكان الفيدرالية – ودافعي الضرائب الأمريكيين. منذ عام 2007 ، تضاعفت قيمة محفظة FHA ثلاث مرات إلى أكثر من 1.2 تريليون دولار ، أي ما يقرب من 11 ٪ من السوق. بينما يقدم المقرضون الخاصون هذه القروض ، يتم تعبئتها في سندات Ginnie Mae ، الشائعة في الصناديق المشتركة والمعاشات التقاعدية.
من المرجح أن يعاني المقترضون من إدارة الإسكان الفدرالية أكثر من أصحاب المنازل الآخرين. قبل أن يبدأ Covid-19 في زعزعة الصين ، وجد تقرير FHA في نوفمبر أن 27 ٪ من المقترضين العام الماضي أنفقوا أكثر من نصف دخلهم على الديون ، وهو المستوى الذي يصفه بأنه “غير مسبوق”. تضاعفت حصة قروض إدارة الإسكان الفدرالية المتدهورة في الأشهر الستة الأولى على مدى السنوات الثلاث الماضية إلى ما يقرب من 1 ٪. درجات الائتمان للمقترضين تزداد ضعفاً.
وقال ديف ستيفنز ، مفوض إدارة الإسكان الفدرالية في عهد الرئيس باراك أوباما والرئيس التنفيذي السابق لجمعية المصرفيين للرهن العقاري ، إن الركود سيكشف عن مخاطر خفية في الإقراض المنزلي. قال ستيفنز “يجب أن يكون هذا بمثابة جرس إنذار لصانعي السياسة”. “في بعض الأحيان تصاب بالعمى بسبب الاقتصاد الجيد وتنظر إليه فجأة وترى فقاعة من التخلف عن الدفع قادمة.”
مع قواعدها العسكرية والجامعات ومقار الشركات مثل شركة التأمين USAA ، تمتلئ سان أنطونيو بالعمال ذوي الياقات الزرقاء الذين امتدوا أكثر من معظمهم لشراء مكان للعيش فيه.
منذ وقت ليس ببعيد ، قاد أليكس كاستيلو سيارته السوداء اللامعة إنفينيتي SUV عبر حديقة مكتب شمال مطار سان أنطونيو ، على طول طريق سريع مزدحم بطول سبعة أميال يسميه ضباط القروض “الرهن العقاري” بسبب وفرة شركات الرهن العقاري الصغيرة المستقلة التي تسيطر على قروض إدارة الإسكان الفدرالية.
يعمل كاستيلو ، الذي يحمل عبارة “يبدأ الحلم هنا” في سترته ، لصالح الإقراض السكني الأمريكي المقيم في بنسلفانيا. من الغريب ، وسط الوباء ، ازدهرت أعماله. قام عملاؤه بحجز رهون عقارية بعد أن هبطت أسعار الفائدة هذا الشهر – إضافة إلى ديون الرهن العقاري المدعومة اتحاديًا.
قال كاستيلو: “إذا أخبرتني الحكومة بأنك جيد بما يكفي للحصول على قرض ، يجب أن أثق في الحكومة وأثق بها”. “ثم نأمل فقط ونصلي لكي لا يتم حظر العميل”.
في وسط مدينة سان أنطونيو ، وقف عشرات المستثمرين ، بعضهم يرتدون أحذية رعاة البقر وقبعات من القش ، في حديقة جافة بجوار محكمة المدينة التاريخية المصنوعة من الحجر الرملي والحجر الأحمر. كان يوم الثلاثاء الأول من شهر فبراير ، يوم مزاد الرهن.
قام مات بادرس ، المحامي في سان أنطونيو الذي يمثل المقرضين ، بالمزاد العلني خارج منزلين. تذكره الرهون العقارية الفاشلة بالفترة التي سبقت الأزمة المالية قبل 12 عامًا ، عندما أدى الإقراض للعملاء ذوي الائتمان المتقطع إلى انهيار النظام المالي العالمي تقريبًا. وقال باددرز: “نعود إلى عام 2007 تقريبًا ، عندما يوقظ منشئو الرهن العقاري الناس على مقاعد الحديقة ، ويقولون التوقيع هنا”.
في المزاد ، عرض الحشد على 338 منزلاً ، والثالث لديه قروض الرهن العقاري FHA ، وفقًا لخدمة قوائم الرهن لرودي. منزل واحد يحتوي على غرف نوم رئيسية مزدوجة وغرفة ألعاب وطاولات مطبخ من الجرانيت. لقد بيعت بمبلغ 202000 دولار – أقل بـ 52.000 دولار من مالك المنزل الذي اقترض منذ عامين فقط. سيتكبد صندوق التأمين المدعوم من قبل دافعي الضرائب خسارة.
على بعد بضعة أحياء ، وقف دانيال ليبر على باب منزله الأصفر ذي المستويين مع نجمة تكساس على يسار الباب الأمامي. قام بشرائه مقابل 153000 دولار قبل ثلاث سنوات ، برهن عقاري من PrimeLending ، وهي شركة تابعة للرهن العقاري على مستوى البلاد تابعة لشركة Hilltop Holdings Inc.
سرعان ما تأخر ليبر عن مدفوعاته بعد أن أصيبت زوجته بالسرطان ، وفقد وظيفة وحصل على وظيفة جديدة في شركة الورق الدولية التي دفعت نصف ذلك المبلغ. في يناير ، انتقل PrimeLending إلى حبس الرهن. قدم ليبر دعوى إفلاس حتى يتمكن من البقاء في المنزل. وقال “طالما أننا سداد المدفوعات ، يجب أن نكون بخير”.
وقال بن بروكس المتحدث باسم هيلتوب إن الشركة لا تناقش المقترضين ولكنها تعمل معهم خلال الأزمة. وقال في رسالة بريد إلكتروني: “نحن نتفهم أنه مع الوضع الحالي المتطور ، قد يواجه عملاؤنا صعوبات مالية”.
سعت الحكومة منذ فترة طويلة إلى إبقاء مخاطر محفظتها عند الحد الأدنى. إحدى الطرق للقيام بذلك هي من خلال الانضمام إلى المطلعين على شركات التمويل العقاري الذين يحددون الاحتيال واسترداد الأموال من دافعي الضرائب. ترغب إدارة ترامب في الحد من دعاوى المبلغين عن المخالفات لأن عقوباتهم الشديدة أخافت البنوك الكبيرة بعيدًا عن قروض إدارة الإسكان الفدرالية.
على سبيل المثال ، قررت الحكومة الفيدرالية أنها لا ترغب في متابعة دعوى قضائية ضد شركة الرهن العقاري في أكاديمية يوتا ومقرها يوتا ، وطلبت من القاضي رفضها. وتزعم الدعوى أن موظفي الشركة سيرسلون المعلومات مرارًا وتكرارًا إلى نظام تأمين اتحادي مؤتمت ، بمعالجتها حتى يعطي الكمبيوتر الضوء الأخضر. ونقل المدعي المدعى عليه السابق جوين ثروور عن مدير قوله “الرفض كلمة لعنة”. “نحن لا نستخدمها.”
في أوراق المحكمة ، نفت أكاديمية الرهن العقاري ارتكاب أي مخالفات. وقالت إدارة الإسكان الفدرالية ، التي لم تستجب لطلبات التعليق ، إنها لم تعد تستخدم النظام التلقائي للحصول على القروض الأكثر خطورة.
بعض حالات الفشل حتمية في FHA بسبب مهمتها في مساعدة المقترضين الهامشيين. لتعويض المخاطر ، يدفع أصحاب المنازل رسومًا تجاه صندوق تدعمه الحكومة ويؤمن ضد التخلف عن السداد. في العام الماضي ، بلغت القروض التي فات موعد استحقاقها 30 يومًا أو أكثر 8٪ من المحفظة ، ولا تزال أقل من الذروة البالغة 14٪ في عام 2009.
بعد الأزمة المالية الأخيرة ، احتاج الصندوق إلى إنقاذ بقيمة 1.7 مليار دولار لدافعي الضرائب ، وهو الأول منذ 80 عامًا. ومنذ ذلك الحين شددت الحكومة معايير الإقراض وشيدت صندوق التأمين. وبسبب ارتفاع أسعار المنازل ، أصبح المقترضون الذين اشتروا منذ سنوات يمتلكون الآن أسهمًا كبيرة في المنزل ، الأمر الذي يمكن أن يوفر بعض الراحة أيضًا.
لكن القروض الأخيرة هي الأكثر احتمالا للفشل. في سان أنطونيو ، اشترت إريكا ويلسون ، مساعدة الصحة المنزلية البالغة من العمر 32 عامًا والتي انفصلت عن زوجها ، منزل أحلامها في يونيو 2018. كان لديها مطبخ لتناول الطعام وأكثر من غرفة كافية لابنتيها الصغيرتين. وإلى جانب ديونها الأخرى ، فإن مدفوعات الرهن العقاري التي تبلغ 1900 دولار شهريًا قد أكلت أكثر من نصف دخل عائلتها.
على Q Financial ، مقرض مقره ولاية أريزونا ، تم حبسه على قرضها. ما زالت تعيش هناك لأن الحكومة الفيدرالية علقت إجراءات الإخلاء في برامج الإقراض أثناء الوباء. قال ويلسون: “لقد أفسدت الأمر”. “لم أكن أعرف ما كنت أفعله. جعلني أشعر أنني لست بالغًا بما يكفي لامتلاك منزل “.
وقالت شيرلي بوينتون ، نائبة الرئيس في كيو للامتثال ، إن القرض فشل بسرعة لأن ويلسون قالت زوراً أنها لا تزال تعمل عندما فقدت وظيفتها بالفعل قبل أن تشتري المنزل. نفى ويلسون أي تحريف. قالت إنها انتقلت إلى المنزل قبل أن تفقد وظيفتها ، وتعتقد أن المقرض ما كان ليوافق على قرض لا تستطيع تحمله.
اعترف بوينتون بخطر الرهن العقاري مثل ويلسون. من بين الأعلام الحمراء ، كان ويلسون ائتمانًا رديئًا ، واستعار الدفعة الأولى من جدها وشمل دخلًا من زوجها الذي لم يكن يعيش معها. يشير بوينتون بأصابع الاتهام إلى الحكومة ، قائلاً إن الشركة تتبع فقط القواعد التي تسمح بمثل هذا الاقتراض. الآن ، قالت ، يجب على FHA النظر في تغيير نهجها ليعكس “القليل من الحذر.”
bloomberg.com“data-responseid =” 58 “> لمزيد من المقالات مثل هذه ، يرجى زيارتنا على bloomberg.com
إشترك الآن للبقاء في المقدمة مع مصدر أخبار الأعمال الأكثر موثوقية. “data-reaidid =” 59 “>إشترك الآن للبقاء في المقدمة مع مصدر أخبار الأعمال الأكثر موثوقية.
© 2020 Bloomberg L.P.
المصدر : finance.yahoo.com
